Erfpacht kan verwarrend zijn, vooral als het gaat om de waarde en fiscale gevolgen. Hoe bereken je de contante waarde van erfpacht en wat betekent dit voor jouw financiële situatie? In dit artikel ontdek je alles over de basisprincipes van erfpacht, de verschillende berekeningsmethoden, de invloed van de WOZ-waarde en de fiscale implicaties. Krijg helderheid en leer hoe je optimaal kunt profiteren van jouw erfpacht situatie!
Wat is erfpacht en hoe werkt het?
Erfpacht is een juridisch begrip waarbij iemand het recht krijgt een stuk grond te gebruiken dat eigendom is van een andere partij, meestal de gemeente. De erfpachter betaalt jaarlijks een vergoeding, de canon, aan de eigenaar van de grond. Dit systeem is in Nederland gebruikelijk en beoogt de grond in publieke handen te houden, terwijl particulieren of bedrijven er gebruik van kunnen maken.
Vormen van erfpacht
Er zijn verschillende vormen van erfpacht, waaronder eeuwigdurende erfpacht. Bij eeuwigdurende erfpacht betaalt de erfpachter een vast bedrag per jaar, dat geïndexeerd kan worden. De eerste indexatie vond plaats op , en er geldt een vijfjaarlijkse indexatie. Dit houdt in dat de canon elke vijf jaar kan worden aangepast aan inflatie en andere economische factoren.
Algemene erfpachtbepalingen
De algemene erfpachtbepalingen zijn vastgesteld in . De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) in was vastgesteld op €131.000, wat een belangrijke basis vormt voor de berekening van de canon. De basisjaarcanon (BSQ) bedraagt 5%, wat betekent dat de canon als percentage van de WOZ-waarde wordt berekend.
- Voor eeuwigdurende erfpacht is de jaarcanon vastgesteld op €106,- per jaar.
- Er is een aanpassing voor inflatie vanaf .
Dit bedrag kan dus stijgen, afhankelijk van de inflatiepercentages in de komende jaren.
Afkoop van eeuwigdurende erfpacht
Het is ook mogelijk de eeuwigdurende erfpacht af te kopen. De afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht bedraagt €2.931,-. Tot blijft de erfpachter de huidige canon betalen van €2.319,14, die fiscaal aftrekbaar is en exclusief indexatie.
Wat gebeurt er na 2034?
Na betaalt de erfpachter geen erfpacht meer, tenzij er wijzigingen plaatsvinden in het erfpachtrecht. Bij overstappen naar een andere regeling gelden andere voorwaarden.
Erfpachtkosten en nieuwe regelingen
Tot betaalt de erfpachter erfpachtkosten van €136,42 per jaar gedurende 17 jaar, wat in totaal €2.319,14 oplevert, zonder rekening te houden met indexering. Daarna volgt een nieuw tijdvak van 50 jaar, waarbij de erfpachter minimaal dezelfde jaarcanon zal betalen.
De precieze hoogte van de canon na is onbekend en zal afhangen van de marktwaarde en het canonpercentage op dat moment.
Huidige erfpachtvoorwaarden
Als men niet overstapt, blijven de huidige erfpachtvoorwaarden van kracht. Deze voorwaarden worden elke 50 of 75 jaar herzien. Aan het einde van het tijdvak wordt een nieuwe canon berekend op basis van de marktwaarde (WOZ-waarde) en het geldende canonpercentage.
Berekening van de afkoopsom
De berekening van de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht gebeurt door de netto contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen te bepalen. Deze moet minimaal gelijk zijn aan de in de erfpachtakte opgenomen erfpachtgrondwaarde bij de eerste afkoop.
De gemeente hanteert een afslag van 10% op de grondwaarde, aangezien het om een contractrelatie gaat. Het canonpercentage dat bij herziening wordt gehanteerd, is onzeker en kan leiden tot fluctuaties in de jaarlijkse betalingen.
Bij overstappen naar een nieuwe regeling krijgen erfpachters vaak een korting van 25% op de jaarcanon.
Bereken het waarde woning eenvoudig en snel! Ontdek tips en tools om de waarde van jouw huis te bepalen. Klik nu voor meer informatie…
Hoe wordt de waarde van erfpacht berekend?
De waarde van erfpacht wordt berekend op basis van de kasstromen die binnen de beschouwingsperiode vallen, zoals weergegeven in het DCF-rapport. De erfpachtcanon verschijnt in het bruto-nettotraject, en de afkoopsom is opgenomen in de correcties van de eindwaarde. Na de beschouwingsperiode wordt erfpacht meegenomen in de exitwaarde. Dit proces is cruciaal voor investeerders en vastgoedbezitters, omdat het de financiële gevolgen van erfpachtcontracten inzichtelijk maakt.
Tijdstip van kasstromen
Bij de waardering is het belangrijk om het tijdstip waarop een kasstroom valt in overweging te nemen, aangezien het hier om discontinue kasstromen gaat. Dit betekent dat de kasstromen niet regelmatig plaatsvinden, maar op specifieke momenten, bijvoorbeeld bij expiratie van het erfpachtcontract.
- Afkoopsommen op expiratiedata worden bij elkaar opgeteld en contant gemaakt naar het heden.
- De contante waarde van een bedrag is de huidige waarde van geld dat pas in de toekomst beschikbaar is.
Als je die berekende contante waarde gedurende de opgegeven periode zou sparen of beleggen tegen de opgegeven rente, dan levert het eindkapitaal precies de aangegeven toekomstige waarde op. Dit uiteindelijke bedrag wordt vervolgens gebruikt voor de waardering.
De rol van de exitwaarde
De exitwaarde speelt hierbij een centrale rol. Die waarde wordt geïndexeerd met inflatie tot het bedrag dat bij de exitwaarde van de opstallen hoort op het moment van expiratie, zodat rekening wordt gehouden met de veranderende waarde van geld in de tijd.
Het NAR waarde rapport is niet zichtbaar wanneer de ingevoerde kasstromen uitsluitend tijdens de beschouwingsperiode lopen en er geen sprake is van een eeuwigdurende kasstroom. Dit benadrukt dat de waardering van erfpacht tijdelijk is en afhankelijk van contractuele afspraken.
Erfpachtmodule en correcties
In de erfpachtmodule worden de erfpachtparameters stap voor stap doorlopen, inclusief de bijbehorende berekeningen. Dit biedt inzicht in hoe de waardering tot stand komt en welke factoren meespelen.
Bij bijzondere erfpachtsituaties kan het voorkomen dat het model deze niet goed kan verwerken; in dergelijke gevallen wordt aanbevolen de erfpachtcorrectie zelf uit te rekenen en als correctie toe te voegen. Dit is belangrijk wanneer er na de beschouwingsperiode nog erfpacht geldt en ook in de exitwaarde moet worden gecorrigeerd.
De erfpachtkosten zijn volledig opgenomen onder de correcties, om de overzichtelijkheid te vergroten, ook bij meerdere erfpachtcontracten.
Om deze correcties inzichtelijk te maken, heeft fluX het “NAR Correctie Rapport” toegevoegd. Dit rapport biedt inzicht in de totale correcties en de netto contante waarde van die correcties over een periode van 65 jaar. Aangezien erfpacht een discontinue kasstroom betreft, is het essentieel om te weten wanneer die kasstroom valt, zodat de berekeningen kloppen.
Flexibiliteit in waardering
Correctiebedragen buiten de beschouwingsperiode kunnen indien gewenst worden aangepast met een percentage erfpachtcorrectie, wat extra flexibiliteit in de waardering biedt. De DCF-waardering blijft daarbij leidend, omdat alle erfpachtkasstromen die binnen de beschouwingsperiode vallen zichtbaar zijn in het DCF-rapport.
Het is belangrijk dat investeerders en vastgoedbezitters deze werkwijze begrijpen om weloverwogen beslissingen te nemen over erfpachtcontracten.
Wat zijn de fiscale gevolgen van erfpacht?
Bij de verkrijging van een erfpachtrecht moet niet alleen over de koopprijs overdrachtsbelasting worden betaald; ook de contante waarde van de erfpachtcanon telt mee. De marktwaarde van het erfpachtrecht plus de contante waarde van de canon vormen samen de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting.
Wat is de contante waarde van de erfpachtcanon?
De contante waarde van de erfpachtcanon is de huidige waarde van de toekomstige, periodieke betalingen die de erfpachter aan de eigenaar verschuldigd is. Gewoonlijk wordt de actuele canon vermenigvuldigd met 17; van dat bedrag wordt vervolgens het toepasselijke percentage overdrachtsbelasting berekend.
Welk percentage daarvoor geldt, kan per situatie verschillen, dus het is belangrijk deze stappen nauwkeurig te volgen om de juiste belasting vast te stellen.
Waarderingsmethodes voor de overdrachtsbelasting
Bij de waardering voor de overdrachtsbelasting worden naast de gebruikelijke methodes ook specifieke waardes gehanteerd, zoals:
- DCF-waarde (Discounted Cash Flow)
- Exitwaarde
- NAR-waarde (Netto Actueel Rendement)
Deze waarden zijn cruciaal voor het bepalen van de economische waarde van het erfpachtrecht en zijn daarmee van groot belang voor een correcte belastingberekening.
De overige waarderingsfactoren worden alleen toegepast wanneer bij de afloop van de erfpacht de optie ‘ja’ staat, wat betekent dat de erfpachter het recht heeft het erfpachtrecht te beëindigen en het onroerend goed eventueel aan de eigenaar terug te geven.
Fiscale gevolgen bij afkoop van erfpacht
Ook bij afkoop van erfpacht zijn er fiscale gevolgen. De afkoopsom wordt vermenigvuldigd met de maximumfactor, waarna over dat resultaat 2% wordt berekend. Dit extra bedrag wordt bij de reguliere overdrachtsbelasting opgeteld.
Dit kan de totale belastingverplichting aanzienlijk verhogen, afhankelijk van de hoogte van de afkoopsom en de gebruikte maximumfactor.
De rol van de WOZ-waarde bij erfpacht
Als u een woning verhuurt waarvan de grond in erfpacht is, is het belangrijk te begrijpen hoe de WOZ-waarde en de erfpachtcanons elkaar beïnvloeden, vooral wanneer uw huurder huurbescherming heeft. De WOZ-waarde (WOZ) wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en geeft de geschatte marktwaarde van de woning op de waardepeildatum, meestal . Deze waarde is gebaseerd op factoren zoals de ligging, oppervlakte en vergelijkbare woningen in de buurt.
Invloed van erfpacht op de WOZ-waarde
Bij erfpacht wordt de WOZ-waarde doorgaans verminderd met de waarde van de toekomstige erfpachtcanons. De erfpachtcanon is immers een jaarlijkse betaling voor het gebruik van de grond. De waarde van die toekomstige canons berekent u door de jaarlijkse erfpachtcanon te vermenigvuldigen met 17. Deze factor wordt standaard gebruikt om de contante waarde van toekomstige betalingen te schatten.
Voorbeeldberekening
Stel, u verhuurt in een woning voor € 750 per maand. De WOZ-waarde op van het voorgaande jaar is € 246.000. U betaalt jaarlijks € 300 aan erfpacht.
- Vermenigvuldig de jaarlijkse erfpacht (€ 300) met 17:
€ 5.100 (€ 300 x 17). - Trek dit bedrag af van de WOZ-waarde:
€ 246.000 – € 5.100 = € 240.900.
Vervolgens berekent u de jaarhuur door de maandhuur van de eerste huurmaand met 12 te vermenigvuldigen: € 750 x 12 = € 9.000.
Percentage van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde
Om te bepalen welk percentage de jaarhuur is van de aangepaste WOZ-waarde, deelt u de jaarhuur (€ 9.000) door de aangepaste WOZ-waarde (€ 240.900) en vermenigvuldigt u het resultaat met 100:
(€ 9.000 : € 240.900) x 100 = 3,73%.
Om te zien welk percentage van de WOZ-waarde van toepassing is, raadpleegt u de specifieke tabel voor verhuurde of verpachte woningen. In de eerste twee kolommen van die tabel zoekt u het percentage jaarhuur dat op uw situatie van toepassing is. In dit voorbeeld valt 3,73% tussen 3,0% en 4%, waarvoor in de tabel het cijfer 90 staat. Dit betekent dat u 90% van de aangepaste WOZ-waarde moet nemen: 90% van € 240.900 is € 216.810.
Bijzondere situaties bij verhuur
Als u een zelfstandig deel van een groter gebouw verhuurt en dat verhuurde deel niet verkocht kan worden zonder het pand te splitsen, gelden extra stappen. Verminder in dat geval eerst de WOZ-waarde van dat gedeelte met € 20.000. Pas daarna past u de eerder genoemde vermindering van 20 keer de jaarlijkse erfpachtcanon toe op de WOZ-waarde. Dit garandeert een passende en nauwkeurige waardering, rekening houdend met erfpacht en huurbescherming.
Wat is de expiratiedatum van erfpacht?
De expiratiedatum van erfpacht is een wezenlijk onderdeel van elk erfpachtcontract: het is de datum waarop het lopende erfpachtcontract afloopt. Tot die datum blijft het erfpachtcontract van kracht, wat betekent dat de rechten en verplichtingen uit het contract geldig blijven.
Na de expiratiedatum kan het erfpacht opnieuw worden afgekocht, afhankelijk van de voorwaarden die in het contract zijn vastgelegd. Erfpacht is een juridische constructie waarbij iemand het recht krijgt een stuk grond te gebruiken dat eigendom is van een ander, meestal voor lange periodes zoals 50 of 100 jaar.
Einde tijdvak erfpachtrecht
Het erfpachtrecht wordt voor een bepaalde tijd verleend, en de expiratiedatum markeert het einde van die periode. Meestal wordt deze termijn na 50 of 100 jaar herzien, afhankelijk van de gemaakte afspraken tussen partijen.
Een herziening van het erfpachtcontract kan gevolgen hebben voor de canonverplichting, oftewel de jaarlijkse vergoeding die de erfpachter betaalt. Deze vergoeding kan worden aangepast op basis van de marktwaarde van de grond en andere relevante factoren.
Specifieke gevallen van beëindiging
In specifieke gevallen stopt de huidige erfpacht of opstal op de expiratiedatum wanneer het erfpacht niet wordt voortgezet met een nieuw contract. In zo’n situatie vervallen de rechten van de erfpachter.
Dit is een belangrijke overweging voor zowel de erfpachter als de grondeigenaar, omdat het beëindigen van het erfpachtcontract invloed kan hebben op de waarde van de opstallen en op de investeringen die in de grond zijn gedaan.
Afloop kasstroom bij expiratiedatum
Nadert de expiratiedatum en wordt geen nieuw erfpachtcontract afgesloten, dan is het noodzakelijk de afloopkasstroom mee te nemen in de financiële overwegingen. Hierbij wordt de huidige waarde van de opstallen bij de expiratiedatum vastgesteld, met inachtneming van inflatie.
De exitwaarde van de opstallen wordt berekend op basis van die huidige waarde en vervolgens geïndexeerd met de inflatie. Dit kan een aanzienlijke impact hebben op de financiële planning van de erfpachter.
Indexatie en grondwaarde
Indexatie van de jaarlijkse vergoeding en van de grondwaarde is een ander belangrijk punt rond de expiratiedatum. De indexatie volgt doorgaans de inflatie en vindt plaats binnen een bepaalde periode, waardoor de canonverplichting kan stijgen naarmate de kosten van levensonderhoud toenemen.
De grondwaarde op , oftewel de initiële waarde van de grond, wordt gebruikt om de afkoop te bepalen. De geïndexeerde grondwaarde wordt vervolgens berekend op basis van de jaarlijkse stijging van de grondwaarde, een percentage dat cruciaal is voor het bepalen van de afkoopsom bij expiratie van het huidige contract.
Toekomstige duur van erfpacht
Bij het aangaan van een nieuw erfpachtcontract speelt de toekomstige duur van dat contract ook een rol voor de expiratiedatum. Die duur kan variëren afhankelijk van de afspraken tussen partijen en beïnvloedt zowel financiële als juridische overwegingen rond erfpacht.
Het is daarom van belang goed op de hoogte te zijn van de contractvoorwaarden en de gevolgen van de expiratiedatum, zodat zowel erfpachter als grondeigenaar hun rechten en plichten kennen.
Overige waarden en hun impact op erfpacht
Naast ongebonden grond en een woning, kunnen er andere waarden zijn, zoals zonnepanelen, een antenne of een windturbine. Deze extra waarden kunnen onder de term “Overig” worden geclassificeerd en toegevoegd aan de marktwaarde bij de taxatie, wat resulteert in een bredere en nauwkeurigere waardering. Sommige percelen kunnen meerdere aanvullende waarden bevatten; dit kan ook in het fluX-systeem worden verwerkt.
Informatie over identificatie
Als de waarde van de ongebonden grond en de zonnepanelen met elkaar zijn verbonden, bijvoorbeeld omdat de zonnepanelen zich op de ongebonden grond bevinden, is het belangrijk om specifieke identificatiegegevens te vermelden: gemeente, gemeentecode, kadastraal, sectie en nummer. Deze gegevens zijn cruciaal voor een correcte identificatie en waardering.
Specifieke waarden in taxaties
De term “overige waarde” heeft een specifieke waarde in de context van taxaties: 0.09742524718775239. Ter vergelijking, de algemene waarden zijn 0.09736862468212289. De term “overige” heeft een waarde van 0.09338170570938391, en “overig” 0.08962659356850623. Deze cijfers onderstrepen het belang van de gebruikte terminologie bij de waardering van onroerend goed.
Bovendien hebben de termen “ongebonden” en “ongebonden grond” beide een waarde van 0.0895431674803251, wat aantoont dat ongebonden grond een relevante rol speelt in de waardering. Zonnepanelen hebben een waarde van 0.08700784904930399; deze waarde kan variëren afhankelijk van de wijze van installatie en de hoeveelheid energie die ze genereren.
Relevante termen en hun waarden
- kk: 0.07430411559331378
- woning: 0.06657616833292768
- grond woning: 0.06606551308208922
Deze waarden zijn essentieel bij het berekenen van de totale marktwaarde van een perceel.
Optie om een aanvullende waarde toe te voegen
Met de optie om een aanvullende waarde toe te voegen, kan deze worden opgenomen in de marktwaarde (aankoopkosten, kk) als een extra waarde kk. U kunt kiezen voor ongebonden grond, een woning of “overig”, zodat taxateurs een meer gedetailleerde en nauwkeurige waardering kunnen uitvoeren. Meer informatie hierover vindt u in hoofdstuk 6 “Overige waarde(n)”.
Registratie van aanvullende waarden
In de tab “Overige waarde(n)” verschijnt een samenvatting van de aanvullende waarden. Hier kan de marktwaarde (aankoopkosten) voor de aanvullende waarde van de woning worden ingevoerd. Bijvoorbeeld, als de woning een marktwaarde heeft van € 300.000, kan worden geregistreerd dat het aantal woningen 1 is en de marktwaarde per eenheid € 300.000 is; dit kan leiden tot een totale marktwaarde kk van € 700.000, bestaande uit een woning en ongebonden grond.
Wanneer er meerdere aanvullende waarden aanwezig zijn op hetzelfde perceel, kan dit ook in fluX worden geregistreerd. Bijvoorbeeld, als er een extra perceel wordt toegevoegd en als waarde “Overig” wordt gemarkeerd, moet de waarde voor “overig” in de tab “Overige waarde(n)” worden genoteerd. Stel dat er 20 m² aan zonnepanelen zijn met een waarde per m² van € 600; dit genereert een aanvullende waarde die de totale marktwaarde verder kan verhogen.
Aanbevolen artikelen die je interessant vindt
